2023-12-31（日）2024 台灣房價還會漲多少？打炒房還會延續？

觀點整理

主持人觀點：政府打炒房政策未能顯著壓抑房價
- 平均地權 2.0 與囤房稅 2.0 上路後，市場原本預期房價修正，但實際上未能達成。
- 新青安房貸從 8 月上路後，推升剛性買盤，抵銷打炒房效果。
- 1.1. 新青安房貸數據：8 月至 11 月，八大公股行庫新承作房貸總額達 1,351 億元，惠及 1.8 萬名年輕人。
- 1.2. 重點：政策點火效應導致成交量與房價續漲，而非修正。
主持人觀點：升息對投資客影響大，但對自住買盤有限
- 升息主要抑制預售屋買盤，但新青安房貸補貼利率（最低 1.775%），等同年輕人未感受到升息壓力。
- 平均地權 2.0 限制預售屋轉約與重罰炒作，導致投資客保守。

主持人觀點：營建業景氣強勁，但需區分短期與長期
- 台經院 11 月營業氣候測驗點顯示，營建業上漲 3.42%，優於製造業與服務業。
- 營建類股漲幅達 3 成，台股僅 2.5%，營建指數創歷史新高。
- 1.1. 重點：建設公司財報利多來自 2021 年預售屋交屋，非當前買氣；營業週期長達 3-4 年，使用全部完工法認列營收。
主持人觀點：房貸餘額與放款年增率見底回升
- 11 月五大銀行新承作房貸 895 億元，月增 107 億元。
- 房貸總餘額年中見底後上行，放款年增率年初見底。
- 1.1. 重點：即使上半年景氣差，放款餘額仍增，顯示買氣持續。

主持人觀點：六都買賣移轉棟數強勁回溫
- 11 月六都移轉棟數月增 11.3%，年增 26%；台南年增 98.6%，新北年增 42%。
- 下半年量能回歸，主因新青安政策點火。
- 1.1. 重點：成交量上漲不等於炒作，因平均地權 2.0 抑制預售屋轉約。
主持人觀點：預售屋量縮價穩，中古屋價量齊揚
- 預售屋：國泰房價指數高位盤整，量縮顯著（個案數衰退 8%，戶數衰退 15%）；平均開價漲 10%，成交價漲 11.9%。
- 中古屋：信義房價指數第三季多數縣市創歷史新高（除台南外）。
- 1.1. 永慶房統計：第三季六都成屋平均單價上行，但平均總價較去年下跌（新北跌 6.73%，從 1,456 萬元降至 1,358 萬元）。
- 1.2. 重點：總價下跌因小宅流行與外圍開發，非房價真跌；單價續漲，受新青安推升。
主持人觀點：待售存量下滑，買盤強勁
- 新建案待售從 2022 年底 17 萬戶降至 15 萬戶。
- 二手市場從年中 12 萬戶降至 9 萬戶，四分之一存量被新青安消化。
- 個人房貸平均金額從 300 萬元升至 508 萬元，總額從 6.5 兆元升至近 10 兆元。

主持人觀點：台灣有錢人支撐高總價物件
- Global Finance 排名：台灣第 14 名，擊敗多國。
- 安聯報告：人均淨資產全球第五（16.8 萬歐元，約 580 萬元台幣），遠超日本（334 萬元）、韓國（131 萬元）。
- 瑞銀報告：平均財富 27.4 萬美元，中位數 10.8 萬美元，全球第 14-15 名。
- 1.1. 重點：貧富差距大，但有錢人多；科技業超額儲蓄與台商回流形成置產需求，非投機。
主持人觀點：資金回流推升房市與股市
- 台股從 2020 年 8,000 點漲至 18,000 點，儘管外資賣超 2 兆元；主因科技業資金與台商匯回（2022 年 1,144 億元）。
- 股票基金規模從 2019 年 4,000 億元增至 1.3 兆元。
- 台北市商辦空置率僅 6.4%，低於美國西岸（近 30%）與上海（20%）。
- 1.1. 重點：有錢人買房置產、規避稅負或為下一代屯房，寧空置不租。

主持人觀點：囤房稅 2.0 難促出脫，易轉嫁租金
- 稅率從 1.5%-3.6% 升至 2%-4.8%，全國歸戶。
- 示例：中山區 45 坪新屋，持有第四間稅金從 14 萬元升至 28 萬元（月增 1 萬元多），可轉嫁房租（原租金 8 萬元）。
- 1.1. 重點：效果有限，主推出租；但空屋率已從 2009 年 10.68% 降至 8.7%（約 80-90 萬戶）。
主持人觀點：租金上漲反推房價
- 房租指數年增率上半年 2.3%，8 月後回升逾 2%。
- 囤房稅轉嫁可能放大明年租金壓力，支撐房價高位。

主持人觀點：建商保守，供給萎縮有利長期房價
- 建造執照量高速萎縮（2022-2023 年），因囤房稅恐重稅餘屋。
- 建築貸款餘額衰退，11 月房貸創新高但建貸衰退。
- 1.1. 重點：建造量與使用執照量未死亡交叉，建商囤地觀望；24-25 年供給少，26-27 年有利房價上漲。

主持人觀點：央行升息抑制有限
- 2022 年 3 月起連升 5 季，但房貸逾放比降至 0.07%（連 8 季低於 0.1%）。
- 法拍移轉棟數走低，顯示市場承受利率水準。
- 1.1. 重點：無顯著抑制效果，房市風暴風險低。

主持人觀點：剛性買盤續撐，房價盤整或上漲
- 新青安年底撥貸逾 2 萬戶、1,800 億元，奠定 2024 年初基礎。
- 買盤來源：年輕人、台商回流、資產階級、老屋換新（50 年以上老屋佔 11.2%，約 90 萬戶）。
- 人口外移低總價區（如桃園、台中、台南、苗栗等），總價上限約 1,500 萬元。
- 1.1. 重點：以盤代跌，甚至續漲；除非政策轉強或資金回流改變。
主持人觀點：少子化不一定壓房價，但影響大坪數
- 青壯年人口從 2011 年高峰 1,737 萬人降至 1,630 萬人，但戶內人數從 3 人降至 2.6 人，戶數成長抵銷。
- 小宅化趨勢：新北市 45 坪以上成交佔比不到 1 成，主集中 15-35 坪（約 7 成）。
- 平均建物面積從 50 坪降至 46 坪，建坪值從 1,000 萬元升至 1,300 萬元。
- 透天總價多下跌（如台北跌 21%），大坪數流動性風險高。
- 1.1. 重點：房價無下限，居住面積有下限；外圍小宅續漲，總價控在 1,500 萬元內，如香港劏房。