2023-11-18（六）台灣央行再不升息，2024 房價大噴發？

觀點整理

海外央行立場：多數已開發經濟體已停止升息，因薪資漲幅及基準利率已超越通膨率。
- 聯準會基準利率為 5.5%，薪資漲幅 4.1%，均高於 3% 通膨率，因此停止升息。
- 歐元區、英國等薪資漲幅（5.7% 及 6.8%）已蓋過通膨水準，實質薪資已轉正。
台灣央行立場：維持政策利率不變，視升息為影響房價的因素之一，非唯一工具，可能導致經濟成長減緩。
- 央行總裁楊金龍表示，房價成因複雜，應由相關部門（如內政部）共同因應，從稅率著手更有效。
- 央行提供國庫穩定貢獻，佔稅收 8.85%，遠高於其他國家（如日本 0.46%），需維持低利率以賺取外匯存底利差（約 3%）。
主持人觀點：台灣央行應持續升息，因通膨、房價及租金壓力未緩解，尚未達到停止條件。
- 台灣薪資漲幅（1.55%）及重貼現率（1.8%）均低於核心通膨（2.44%），購買力持續減弱。
- 央行低利率政策導致房價持續上漲，未來 12 月理監事會議前可能受總統大選影響而放緩升息。
- 央行貢獻國庫的前提是維持低利率，但代價是高通膨、高房價及高租金。

海外政府立場：面對通膨，一邊升息一邊財政補貼，拉抬薪資漲幅超越物價，目的是維持購買力而非讓物價回跌。
- 美國、歐元區、英國實質薪資已轉正，薪資漲幅（4.4%、5.7%、6.8%）高於通膨（約 3%、2%、6%）。
- 日本製造通膨為長期目標，薪資漲幅快速（如 UNIQLO 漲薪最高 5 成），儘管過去 30 年通貨緊縮。
台灣政府立場：初期採取價格管制（如凍漲能源及糧食），導致國營事業（如中油、台電）虧損，但後續鬆綁後物價上漲，遭民意批評。
- 通膨看似低，但薪資漲幅落後，實質薪資為負值。
主持人觀點：台灣通膨僵固性強（核心 CPI 2.66% 上半年、2.23% 下半年），薪資漲幅遠落後通膨，需升息拉抬購買力。
- 高通膨不一定壞事，只要薪資漲幅超越通膨（如歐美），購買力即可增加；台灣低通膨卻不代表高購買力，因薪資僅漲 1.5%。
- 實質薪資負值導致購買力減弱，長期讓台灣消費在亞洲變貴（如美國人在亞洲感覺便宜）。
- 政府管制造成民意綁架，薪資漲幅落後通膨，需透過升息及財政措施讓薪資跟上。

央行及政府立場：央行信用管制及選擇性信用管制試圖抑制房價，但視升息非主要工具；內政部從稅率（如囤房稅 2.0）著手。
- 台灣採浮動利率，升息會影響所有房貸戶，可能導致經濟減緩。
- 全國房價所得比 9.82 倍（台北 15.5 倍、新北 12.9 倍），房貸負擔率高達 6 成 6（台北）。
主持人觀點：房價漲幅（3.6% 年增）遠超薪資（1.5%），央行低利率助長上漲，需緊急升息抑制。
- 國泰房價指數（預售屋）年增 3.56%，新北漲 11%、台中 7.3%；信義房價指數（中古屋）年增 3.6%，創歷史新高。
- 薪資落後房價多年，升息目的是讓購買力超越房價漲幅，而非讓房價下跌。
- 台灣房價所得比遠超已開發國家標準（1.8 到 5.5 倍），達 3 倍以上，顯示購買力嚴重減弱。

政府立場：上修非自住房屋稅率（2% 到 4.8%），改為全國歸戶計算，目的是抑制囤房、促進房市健康。
- 自住稅率維持 1.2%，僅影響非自住。
主持人觀點：囤房稅 2.0 稅額增加有限（每月僅增 6,000 到 9,000 元），無法打炒房，反而助長租金通膨。
- 稅基低，實質稅額衝擊小，房東易轉嫁給租客（如租金漲 2,000 元，自賺 1,000 元）。
- 明年租金通膨風險高，但 CPI 房租項失真（過去 10 年房價翻 2.5 倍，租金僅漲 12%），數字上看不到。
- 與海外比較，台灣房租與房價正相關弱，其他國家（如美國、英國）房價漲幅易轉嫁租金。

央行立場：維持低利率以賺取外匯存底利差（5% 配息減 2% 存單利率），貢獻國庫（佔稅收近 1 成），被稱「國庫金雞母」。
- 彭淮南時代（20 年）貢獻豐沛盈餘，但代價是房價失控。
主持人觀點：央行低利率政策犧牲民眾購買力，換取國庫貢獻，需勇敢升息對抗通膨及房價。
- 央行利差（3%）依賴低利率，升息會縮窄，影響國庫貢獻，但代價是高通膨及高房價。
- 台灣央行貢獻國庫是日本 19 倍，遠高於美國（2.57%）、韓國（0.62%）。
- 浮動利率使升息影響全體房貸戶，但不升息將持續勞動價值低於資本擴張。

經濟預測：科技業獲利上行（如標普 500 及台股第四季年增），景氣復甦，但服務業壓力大。
- 少子化影響中期房價，但戶數成長（戶內人數下滑）維持剛需，小坪數需求增加。
- 老屋數量增加（904 萬戶，50 年以上），支撐需求。
主持人觀點：若央行不升息，薪資永遠追不上房價及通膨；需升息至薪資超越漲幅，但房價不一定跌。
- 景氣復甦可能讓房價再漲快於薪資，科技業獲利集中，低薪服務業更受壓。
- 少子化不一定導致房價跌，剛需存在（總價上限 1,500 萬，建商切小坪數）。
- 資本主義社會中，低利率助長上層炒房，一般人僅維持生活；台灣需避免壞資本主義，轉向創新提升生活品質。