2023-04-02（日）銀行連環爆後，房市系統性風險將爆發？

觀點整理

全球股市與房市表現差異

• 2023 年至今，全球股市持續反彈，但房市急凍，歐美房價已見底彎。
• 主持人觀點：房地產可能成為下一波系統性危機的起始點，需要留意和關注。

美國房地產市場縮水與房價回落

• 美國房市去年下半年縮水 4.9%，約 2.3 兆美元，為 2008 年以來最大跌幅。
• 舊金山、紐約等地房價顯著回落。
• 主持人觀點：雖然有回落跡象，但不足以證明系統性風險即將發生，主要因利率過高導致剛性需求延後。

房貸利率與購屋需求影響

• 30 年期房貸利率維持 6% 到 7%，為 2022 年初兩倍。
• 美國購屋者多採用固定利率，高利率導致購屋需求消失。
• MBA 房貸申請量下滑近 六成，幅度比 2008 年金融海嘯和 2020 年新冠疫情更嚴重。
• 主持人觀點：
  • 利率緊縮導致房市嚴重縮手，遠超金融海嘯。
  • 房價高漲也是購屋意願疲軟主因，2013 年以來有能力購屋人口從 四成到五成降至 兩成。
  • 購屋合約取消率從 2020-2021 年的 13-14% 升至 2022 年末的 68%，顯示市場風險增加，但美國房市陷入完全急縮狀態。

商用不動產空置率上升

• 美國 50 大 CBD 地區辦公室空置率達 18%，創 20 年新高。
• 東岸如曼哈頓 16%、布魯克林 18%、波士頓 9.8%、新澤西 17%、費城 14%。
• 西岸如舊金山 19%、灣區 17%、聖地牙哥 13%、洛杉磯 14%、西雅圖 18%、丹佛 17%。
• 邁阿密較低為 12%，因退休族群聚集，房價仍畸形上漲。
• 主持人觀點：空置率上升導致租金收益降低，證明美國房市不樂觀，但不至於引發系統性風險。

租金價格與市場轉移

• 美國租金價格在 2023 年 2 月 再度上行。
• 主持人觀點：房市非全面崩跌，而是購屋需求轉向租屋市場；若經濟真的不好，租金也會跌，但目前未見此現象。

美國房價中位數與實質房價

• 房屋銷售中位數從高峰 43 萬美元 降至 38 萬美元。
• 名目房價 2022 年 上漲 6%，但實質房價（去除通膨）為負 1%。
• 跌幅最大地區：舊金山 6.7%、奧克蘭 4.5%、聖荷西 3.2%、紐約顯著見底彎。
• 反彈地區：邁阿密上漲 1.9%，佛羅裡達、田納西、南卡羅萊納顯著上漲。
• 主持人觀點：因疫情引發退休潮，大批老年人口移往南部退休地，導致部分地區極端反彈；整體市場雖見底彎，但不至崩盤。

全球其他國家房市現況

• 英國、澳洲、瑞典、紐西蘭房價下滑。
• 加拿大多倫多房價年減 9%，銷售降至 10 多年最低；私人債務對 GDP 比重高於 1990 年代日本房泡。
• 主持人觀點：加拿大因海外買房禁令導致崩跌；海外移民首選區域特別受影響。

系統性風險的可能性與指標

• 系統性風險常伴隨資產供給過剩，如 NFT 或加密貨幣泡沫。
• 美國成屋庫存持續滑落，遠低於 2006-2007 年高峰（當時庫存翻倍）。
• 家戶債務佔可支配所得比例為 2008 年以來新低，雖 2020 年起微升但未突破高峰。
• 主持人觀點：
  • 目前數據不足佐證系統性風險即將發生；購屋意願滑落主因利率高，剛性需求延後至聯準會降息（預期明年後年）。
  • 2008 年後監理嚴格，購屋者減少、建築商不積極蓋房（炒股比炒房好賺），違約風險低。
  • 房市引爆系統性風險機率相對低；若泡沫重複，每隔幾年可能發生，但不一定回到上波低點（如台股 4000 點）。

歷史利空事件與市場長期成長

• 過去 50 年，系統性風險不一定回到前低點。
• 每年利空不斷，如 2021-2022 年通膨與央行鷹派、2020-2021 年新冠疫情、2020 年國會山莊事件、2018-2019 年美中貿易戰等。
• 主持人觀點：市場長期在半信半疑中成長；系統性風險發生反倒是中長期健康好機會，持有現金投入可獲利；如 1977 年紐約大停電後新生兒出生率升，壞事可能隱藏歡樂。

政府干預與貧富差距

• 系統性風險爆發後，聯準會必出手，如 2008 年波南克比喻「滅火」但導致貧富差距惡化。
• 主持人觀點：政府非消防員而是共犯，因大銀行「太大不能倒」；若未在風險時投入資產，可能成為貧富差距受害者；系統性風險未發生最好，發生了也不見得壞事，是長期佈局時機。