2023-09-02（六）2023 房市泡沫破滅，只剩台灣房價不跌？

觀點整理

全球房市是否形成 2023 年黑天鵝風險

1. 主持人觀點：全球高強度緊縮政策導致各地房市逐步下行，甚至多年寬鬆政策後仍疲軟，但不一定形成黑天鵝風險。
   • 需從美國、中國、韓國、越南和台灣等市場觀察，各地下跌原因不同，如高利率、監管或貪腐。
   • 重點：系統性風險多集中在特定領域，如美國商用不動產，而非全面崩盤。

美國房市

1. 主持人觀點：房市表現看似不錯，但實際上地區差異明顯，非全面復甦，而是築底階段。
   • 6 月份標普凱斯席勒房價指數較上月上漲 0.9%，連續 4 個月上漲，高於預期 0.8%。
   • 中西部城市如芝加哥、克里夫蘭領跑，取代南部；紐約等中央商務區表現好，過去漲勢兇猛的佛羅里達、邁阿密、坦帕則回跌。
   • 原因包括退休潮推升南部房價，科技業裁員影響中央商務區，但近期翻轉。
2. 主持人觀點：高利率導致成交量縮嚴重，凍結市場擴張，房價指標借鏡價值有限。
   • 30 年期房貸利率達 7% 以上，抑制供給與需求；買家被擠出，賣家不願出售。
   • 房貸申請量重返 1994 年低點，甚至比 2008 年金融海嘯更差。
   • 房市佔 GDP 15% 至 18%，但無系統性風險，因成屋庫存月數僅 2.5 個月，遠低於 2008 年的 1 年水平。
3. 主持人觀點：住宅市場無顯著系統性風險，家戶債務佔可支配所得比重低，違約率快速下行。
   • 多數人鎖定固定利率 3% 至 4%，高利率下購房者少；軟著陸格局，房價低檔盤整。
4. 主持人觀點：主要風險在商用不動產，科技裁員與居家辦公熱潮導致空置率上漲。
   • 舊金山空置率從 2019 年的 7% 升至 3 成；亞馬遜等公司停止新建辦公樓。
   • 東岸（如曼哈頓、波士頓）和西岸（如洛杉磯、西雅圖）空置率達雙位數。
   • 80% 至 90% 商用不動產債權由中小型銀行持有，3 月份現金流危機後壓力大，可能引發倒閉風險，但佔總房市比例不大。

中國房市

1. 主持人觀點：房市疲軟來自債務爆發而非民眾消費退卻，近期碧桂園、遠洋集團、SOHO 等開發商違約。
   • 購買量數據顯示過去表現不佳，但政府出手救援，如 2021 年恆大爆雷後允許重組，並推出「三支箭」確保融資，避免爛尾樓。
   • 重點：政府強調「房住不炒」，不允許房企在內地破產，確保保交樓。
2. 主持人觀點：系統性風險可能性不大，因預售屋制度不同，壞帳增加或建商倒閉不直接衝擊銀行。
   • 民眾簽約後 3 個月內開始繳房貸，債務轉移至銀行；建商倒閉後，購屋戶仍須繳款，銀行有持續輸血。
   • 斷供不易，因列入失信名單會限制工作、交通、子女教育；制度設計防炒房，但數百萬人陷困境。
3. 主持人觀點：中國家庭是房企龐大貸款人，崩盤需中產階級全面違約才發生。
   • 政府維穩重點在確保樓盤蓋完，從爛尾樓轉保交樓，而非注入資金。
   • 短期有政策脫節，但若確保保交樓且不讓房企破產，可達相對穩定的模式，不致全球系統性風險。

韓國房市

1. 主持人觀點：房市暴跌，公寓一年跌幅近 4 成，全市平均 2 成；釜山、大邱、仁川等地區跌幅達雙位數。
   • 主要因素：全租制度下的全民炒房心態，加上央行高強度升息 200 至 300 基點。
2. 主持人觀點：全租制度推升槓桿，房客付 6 成保證金免租 2 年，房東用以獲取廉價資金再購房。
   • 租客向銀行借錢，利息需低於租金才划算；高利率下貸款成本升，泡沫破滅。
3. 主持人觀點：雖重跌，但不達崩盤程度，因前年首爾漲幅達 5 成，現跌 2 成不算重。
   • 重點：屬漲高後拉回，非系統性風險。

越南房市

1. 主持人觀點：房市崩潰來自 2022 年反貪腐風潮，整頓市場，多位房地產巨頭入獄，市場風聲鶴唳。
   • 房企發行債券總額降 6 成，銷售惡化；成屋庫存從 2 個月延至 6 至 8 個月。
   • 短期負債升至 21%，東南亞最高。
2. 主持人觀點：除了金融衍生品推升，還因貪腐造成極端泡沫，價格開始修正回檔。
   • 重點：屬漲高後拉回，非系統性風險。

台灣房市

1. 主持人觀點：在本輪景氣下行中相對堅挺，雖有龐大家庭債務，但無高槓桿或強烈升息衝擊。
   • 央行升息力度低，違約率無顯著提升；房屋貸款負擔率從 36% 升至 40%，但利率仍低檔。
2. 主持人觀點：進入量縮格局，上半年房屋交易移轉數 18,000 至 20,000 棟，年減 2 至 3 成。
   • 過去經驗顯示，升息（如 2004 至 2007 年）不影響房價上漲；真正影響來自信用管制（如 2014 至 2015 年）。
   • 2008 至 2010 年金融海嘯僅短暫回跌，2016 年後低利率推升上行。
3. 主持人觀點：房價下跌需增加供給或減少需求，但條件不足。
   • 增加供給需大量社會住宅，無此條件；減少需求需央行抽資金或行政部門查炒房、限購，但難度高，無大陸般強監管。
   • 利率升得不夠高；過去漲勢趨緩，主要在中南部建案。
4. 主持人觀點：轉捩點在預售屋推案量低於新成屋時，建商不願蓋房。
   • 2016 年死亡交叉開啟上行；2023 年全球量縮後，預售屋推案量回檔，交叉可能在 2024 至 2025 年。
   • 買賣房有長時間考慮，下輪循環在明年至後年。
5. 主持人觀點：黃金鐵律（供需決定漲跌）不適用，現多為囤房而非居住。
   • 推案多也不夠囤房者買；原因包括央行低利率，買房抗通膨、收租，囤房族釋出意願低。

全球房市總結與投資建議

1. 主持人觀點：各地下跌原因不同，系統性風險不在中國（灰犀牛），韓國、越南屬漲高拉回；真正風險在美國商用不動產，但市場關注多，非黑天鵝。
   • 美銀基金經理人報告顯示，商用不動產是最擔憂點。
2. 主持人觀點：每年都有利空（如高通膨、疫情、美中貿易戰），但股價仍堆高。
   • 重點：投資不能靠判斷，須逢低買多、逢高買少；便宜時佈局，避免每年判斷出錯。