2025-09-05（五）新青安水龍頭開了，房貸荒解套！房價止跌回升？

摘要整理

美國股市與聯準會降息預期

• 美國股市在早盤承壓後，因疲軟的 ADP 就業數據（8 月僅增 5.4 萬人，低於預期 6.8 萬人）推升降息預期，標普 500 指數創下 2025 年第 21 次歷史新高
• 美國初領失業救濟金人數從 22.9 萬人上升至 23.7 萬人，創 6 月以來新高，顯示勞動市場惡化，可能加速聯準會降息步伐
• 全球三大央行（日本、巴西、台灣）尚未顯著降息，台灣通膨率僅 1.5%，低於日本 3.1% 及巴西 5.2%，具備寬鬆空間

台灣房市政策與新青安貸款

• 行政院放寬銀行法 72-2 條，新青安貸款自 9 月 1 日起不受不動產放款總額上限（總存款及金融債 30%）限制，利好首購族
• 營建股因政策利多全面大漲，多檔漲停，顯示市場對房市寬鬆預期升溫
• 台灣央行不動產貸款集中度從 37.5% 降至 37% 以下，若不放寬集中度管制，資金流動仍受限，房市活水難以全面回歸

公股行庫與房貸挑戰

• 公股行庫承接新青安貸款（已達 13 萬戶），但因信用風險較高（客群信用記錄薄弱）及利率低（1.775% 對比民營銀行 2.8-2.9%），承作意願低
• 合庫預計恢復每月 60-70 億元新青安貸款量能，台銀強調聚焦自住購屋，土銀則因央行集中度管制明確表示不增房貸承作量
• 央行未放寬集中度管制，形同水龍頭雖開但水流有限，公股行庫面臨行政部門與央行政策拉扯

房市影響與買賣雙方博弈

• 新青安政策利好已購屋或預售屋交屋者，貸款審批更易，賣方可能趁機抬價（如建商拉高 50 萬），短期房價止跌但難暴漲
• 新案待售存量從 12.5 萬戶（第七波信用管制前）增至 17.5 萬戶，建商壓力促使政府放寬政策，928 檔期推案量僅 1,108 億元，較 2021 年 2,311 億元大幅縮減
• 買方需謹慎，因賣方價格趨硬，長期房價可能回歸均值，新青安買盤不足以支撐全面房市榮景

租賃市場修法與潛在影響

• 行政院通過「青年優先三重奏」，包含婚育宅（1.1 萬戶供 0-6 歲幼兒家庭入住 12 年）、育兒留停彈性（單日請假 30 天、總計 60 天）及新青安不受限額
• 租賃市場修法要求房客享有 3 年租期（房東僅能因自住收回）、租金漲幅不得超房租指數年增幅，房東需提前 6 個月告知漲租
• 租金管制可能導致房東慎選租客或轉做短租（如 Airbnb），參考歐洲經驗（如德國、西班牙），租金管制後租金反暴漲，租屋供給減少

社宅政策與房市邏輯

• 政府偏向租金補貼（8 年投入 3,002 億元）而非社宅擴建（2,046 億元），新青安補貼首購族，隱含房價合理、重點補貼經濟弱勢的邏輯
• 賴政府承諾新增 13 萬戶社宅（總計 25 萬戶），但計畫尚未核定，房地合一稅僅 8.9% 撥入社宅基金，擴建進展緩慢
• 包租代管房源品質差、租期短（多為 1 年），社宅則具 6-12 年穩定租期及高規格優勢，但政府優先補貼而非擴建

房貸負擔率與購屋結構

• 全台房貸負擔率從 46% 降至 44.53%，台北 68%、新北 58%、台中 53%，基隆最低（27%），顯示房價高企，購屋主力轉向資產階級
• 20-25 歲年輕人購屋數達 1,821 間，平均建估值 1,137 萬，房貸成數 75%，顯示新青安助長年輕人購屋但也潛藏人頭炒房風險
• 31-40 歲自購屋比例從 1990 年代 65% 降至 25%，購屋者多為新青安借貸或父母購置第二、三套房

消費市場與經濟挑戰

• 零售銷售從 4 月至 7 月持續衰退，百貨業上半年總營業額 2,141 億元，年增僅 0.1%，未超越通膨，顯示內需市場疲軟
• 新光三越、遠東百貨等多數分店營收衰退，台北站前衰退 9.3%，台中因氣爆衰退 62%，僅 SOGO 因大巨蛋支撐稍好
• 製造業景氣連三籃，進入深度衰退，商場供給擴增（如統一時代二館、三井 Outlet 台南二期），消費疲軟恐進一步壓縮零售業

央行政策展望

• 台灣央行總裁楊金龍面臨 9 月 18 日會議挑戰，全球通膨低（台灣 1.5%）及內需疲軟增加降息壓力，但金融風險考量可能限制寬鬆幅度
• 第七波信用管制若放寬，房市買盤可能激增，推升房價暴漲，過去金融餘額偏高顯示資金充沛但受限貸款規範
• 楊金龍獲 Global Finance 評 A-，顯示其政策獨立性，市場關注其是否因應行政部門放寬政策而調整集中度管制

觀點整理

美國股市與聯準會降息預期

1. 美國股市表現：

   • 美國股市早盤雖受顯著賣壓，但受疲軟的 ADP 小非農就業數據（8 月僅新增 5.4 萬人，低於預期 6.8 萬人，且較 7 月的 10.4 萬人大幅放緩）影響，市場對聯準會降息預期升溫。
   • 標普 500 指數因此創下 2025 年第 21 次歷史新高，顯示降息預期成為短期推升股價的重要動力。
   • 美國初領失業救濟金人數從 22.9 萬人升至 23.7 萬人，高於預期 23 萬人，創 6 月以來新高，勞動市場惡化可能加速聯準會降息步伐。

2. 全球央行降息趨勢：

   • 全球主要央行中，僅日本、巴西及台灣央行尚未顯著降息。
   • 台灣 7 月通膨率僅 1.5%，遠低於日本（3.1%）及巴西（5.2%），具備降息空間。

3. 主持人觀點：

   • 聯準會降息預期推升美股，台灣央行是否會在 9 月 18 日跟進釋出降息訊號值得關注。
   • 美國勞動市場惡化可能促使聯準會加快降息，台灣央行可能因低通膨環境而有寬鬆政策空間。

台灣房地產市場政策

1. 新青安貸款政策放寬：

   • 行政院通過新青安貸款排除銀行法第 72-2 條限制，允許 9 月 1 日後新青安貸款不計入銀行不動產放款總額上限（總存款及金融債的 30%）。
   • 此政策無需修改法規，因銀行法第 72-2 條第一項第一款已規定，鼓勵儲蓄及協助自用住宅購置的貸款可不受 30% 上限限制，新青安符合此規範。
   • 政策帶動營建股大漲，多檔股票漲停，顯示市場對房市寬鬆預期反應熱烈。

2. 房地產貸款集中度限制：

   • 儘管行政院放寬新青安限制，央行對不動產貸款集中度的規範（約 37.5% 為上限）未放鬆，導致資金流動仍受限。
   • 銀行不動產放款比率從 26.63% 降至 26.04%，顯示市場本有寬鬆空間，但央行規範仍是關鍵瓶頸。
   • 公股行庫面臨行政部門（鼓勵放款）與央行（限制集中度）的矛盾壓力，資金活水難以全面回流。

3. 新青安貸款的挑戰：

   • 新青安貸款利率僅 1.775%，遠低於民營銀行平均 2.8% 至 2.9%，政府補貼利差難完全彌補風險。
   • 新青安客群以信用較薄弱的年輕人為主，截至目前已有 13 萬戶申請，涉及數十萬家庭，集中於公股行庫，潛藏 2028 年寬限期結束後的風險（「寬限期炸彈」）。
   • 公股行庫在央行與行政部門政策拉扯下，傾向選擇高利率、低風險業務，對新青安放款熱情有限。

4. 房市政策影響：

   • 對購屋者：新青安放寬有利首購族貸款，特別對已購入預售屋或準備交屋者有利。
   • 對賣方：政策利好帶動建商信心，房價可能止跌甚至上漲，賣方議價空間變小。
   • 對市場整體：新青安買盤不足以支撐全面房市榮景，長期仍可能回歸均值，短期反彈已開始，但是否持續上漲取決於央行是否放寬第七波信用管制。

5. 第七波信用管制：

   • 央行若放寬第七波信用管制，可能引發房價暴漲，因市場資金充裕，僅受貸款限制抑制買盤。
   • 若央行維持總量管制，房價可能僅止跌，難以大幅上漲。
   • 主持人認為，9 月 18 日央行會議放寬信用管制的可能性不高，但可能適度回應行政部門政策，進行有限鬆綁。

6. 租賃市場修法：

   • 行政院通過「青年優先三重奏」，包括婚育宅（未來三年釋出 1.1 萬戶供 0-6 歲幼兒家庭入住 12 年）、育兒留停（父母可申請 30 天育嬰留停，靈活以小時請假）及新青安貸款放寬。
   • 租賃市場修法重點：
     • 房客享有訂約及續約合計 3 年租期，房東僅能因自住需求收回。
     • 續約租金漲幅不得超過房租指數年增幅，漲租需提前 6 個月告知。
     • 房東不得禁止房客申請租金補貼或遷戶入籍，違者受罰。
   • 爭議：
     • 3 年租期可能導致房東更慎選租客，對經濟弱勢者不利。
     • 租金漲幅限制可能促使房東在修法前預先調高租金，或租滿 3 年後趕人以調漲租金，影響市場穩定。
     • 參考歐洲經驗，租金管制可能導致房東轉做短租（如 Airbnb），減少長租供給，最終推高租金或使租屋更困難。

7. 社會住宅政策：

   • 政府偏向租金補貼及包租代管，而非擴建社宅。8 年計畫中，租金補貼及包租代管投入 3,002 億元，遠高於社宅興建的 2,046 億元。
   • 社宅優勢在於穩定租期（6-12 年）、高建築規格及無障礙設施，但賴政府上任一年未核定新增 13 萬戶社宅計畫。
   • 房地合一稅實收 2,795.5 億元，多未撥入社宅基金，去年僅撥 89 億元（占比 8.9%），顯示社宅政策進展緩慢。
   • 主持人認為，政府政策隱含「房價及租金合理，經濟困難者靠補貼」的邏輯，與直接解決房價高漲的社宅擴建方向有別。

8. 主持人觀點：

   • 行政院政策打開房市「水龍頭」，但央行控制「水塔」，資金流動有限，房市短期止跌但難暴漲。
   • 租賃修法可能引發副作用，增加租屋困難，需持續觀察。
   • 政府偏重補貼而非社宅擴建，未能根本解決居住正義問題，可能因建商壓力及選後民意而放寬政策。
   • 新青安可能存在人頭炒房問題，需關注後續規範。

房貸負擔率與購屋族群變化

1. 房貸負擔率：

   • 2025 年第一季全國房貸負擔率從 46% 降至 44.53%，顯示家庭年收入 100 萬元，房貸支出從 46 萬元降至 44 萬元。
   • 地區差異顯著：台北市 68%、新北市 58%、桃園 38%、台中 53%、台南 42%、高雄 43%，基隆最低（27%）。
   • 負擔率下降原因包括薪資增長及房價漲勢趨緩。

2. 購屋族群變化：

   • 首購族多仰賴新青安，20-25 歲年輕人購屋數達 1,821 戶，平均建估值 1,137 萬元，貸款成數 75%。
   • 31-40 歲自購屋比例從 1990 年代的 65% 降至 25%，顯示年輕人購屋能力下降，購屋主力轉向資產階級或父母資助的多房持有者。
   • 新青安可能助長人頭炒房，需政府進一步規範。

3. 主持人觀點：

   • 房貸負擔率下降反映房價漲勢趨緩，但主要城市負擔仍高，購屋主力已非工薪階級。
   • 年輕人購屋引發的「嫉妒與羨慕」情緒，顯示房價差距拉大社會不平等。

消費市場與製造業景氣

1. 消費市場軟化：

   • 零售銷售從 4 月至 7 月持續衰退，上半年百貨業總營業額 2,141 億元，年增僅 0.1%，未超越通膨。
   • 主要百貨（如新光三越、遠東百貨）多數分店營收衰退，SOGO 因大巨蛋效應略好，但整體消費市場萎縮。
   • 新增商業供給（如搜狗大巨蛋、三井 outlet 台南二期等）可能進一步壓縮零售業表現。

2. 製造業景氣：

   • 製造業景氣燈號連三籃，顯示進入深度衰退，影響整體經濟輪廓。

3. 主持人觀點：

   • 消費疲軟與供給擴增並存，零售業面臨挑戰，可能影響央行政策考量。
   • 製造業衰退加劇經濟壓力，增加 9 月 18 日央行會議的政策挑戰。

央行政策展望

1. 央行獨立性與挑戰：

   • 台灣央行總裁楊金龍在 Global Finance 獲 A- 評價，顯示其政策獨立性。
   • 9 月 18 日會議將面臨行政部門放寬房市政策與金融風險管控的平衡壓力。
   • 主持人認為，央行可能適度放寬第七波信用管制以回應行政部門，但大幅鬆綁可能性低，以防金融風險放大。

2. 主持人觀點：

   • 央行若維持總量管制，房市僅止跌；若放寬，則可能引發房價暴漲。
   • 楊總裁的政策決定將影響房市及整體經濟走向，需密切關注。

閱讀與書店文化

1. 書店文化的變遷：

   • 主持人回顧自身閱讀場域的變遷，從西門町誠品、南陽街墊腳石，到中山地下誠品、信義誠品，再到蔦屋書店及 outlet 書店，反映書店數量減少及消費型態改變。
   • 年輕人閱讀習慣轉向電子書，實體書店吸引力下降，反映文化與商業環境變遷。

2. 推薦書籍：

   • 推薦《財富掠奪者：私募股權投資基金是如何榨取全球市井小民的錢》，作者為普利茲獎得主葛瑞琴瑞根森及金融分析師舒雅羅斯納。
   • 書籍以偵探小說風格揭露私募股權透過槓桿收購和高額債務壓垮企業，影響就業、醫療及安養機構品質，提醒全球右派減少監管趨勢下的金融風險。

3. 主持人觀點：

   • 鼓勵投資者保持閱讀習慣，關注金融市場背後的深層影響。
   • 書店文化變遷反映社會消費與學習方式的改變，投資者應從書籍中汲取多元思維。

總結

主持人游庭皓從美國股市與聯準會降息預期切入，分析台灣房地產市場政策的最新動向，認為新青安貸款放寬雖帶動短期反彈，但受央行集中度規範限制，房市資金活水難全面回流。租賃修法與社宅政策的不足可能加劇租屋困難，且政府補貼導向未能根本解決居住正義問題。消費市場疲軟與製造業衰退顯示經濟壓力，央行 9 月 18 日會議的決策將至關重要。最後，主持人透過閱讀文化與書籍推薦，強調投資者應保持學習，關注金融市場的深層風險。

閱讀推薦書籍：《財富掠奪者》

• 作者：葛瑞琴·瑞根森（Gretchen Morgenson，得過普立茲獎的財經記者）與金融政策分析師舒雅·羅斯納（Joshua Rosner）合著。
• 內容概述：
  • 以類似偵探小說的敘事風格，探討私募股權投資基金如何透過槓桿收購和高額債務操作，壓垮企業並榨取資產利潤。
  • 聚焦私募股權對中小型企業、勞工、社區及公眾利益的深層影響，包括：
    • 就業福利被剝奪。
    • 醫療保健成本飆升。
    • 安養機構品質下滑，影響健康與壽命。
  • 書中引用法案文件、學術研究及作者訪談，揭示私募股權的黑暗並購史。
• 核心觀點：
  • 在全球右派崛起與減少監管的趨勢下，私募股權的操作成為市場新主流。
  • 這些操作背後隱藏的風險遠高於一般認知，對社會與經濟造成深遠影響。
• 推薦原因：
  • 提供對私募股權運作的深入洞察，幫助讀者了解金融市場的潛在風險。
  • 適合對財經、企業併購及社會影響有興趣的投資者閱讀。