2025-09-08（一）第 258 集、新青安房貸解封，央行如何接招？

觀點整理

新青安政策與房貸放寬

1. 政策背景與放寬措施：

   • 9 月 1 日起，新青安貸款不計入《銀行法》第 72 之 2 條的房貸比例限制，無需修法，依據該條款第一項第一款，鼓勵儲蓄及自用住宅購屋的放款可不受限。
   • 此舉旨在協助首購族及自住青年解決貸款困難，特別是過去幾個月首購族面臨的貸款限制問題。
   • 行政院透過此政策放寬，試圖在央行維持房貸比例下降（從 26.8% 降至 26.04%，但仍接近 28% 上限）的同時，增加購屋貸款的靈活性。

2. 對市場的影響：

   • 新青安政策刺激中古屋市場，而非預售屋，因預售屋交屋時間長（2-3 年），可能不受新青安影響。
   • 過去兩年多，新青安已讓 13 萬戶年輕人購屋，累計貸款額度接近 1 兆元，尚有 1200 億元待撥款，預計此次放寬可填補此缺口。
   • 主持人質疑新青安是否透支未來買盤，因其刺激年輕人購屋，可能導致長期需求提前消耗。
   • 2020 年 20-25 歲大學學歷購屋者僅 1107 人，2024 年上半年增至 1821 人，平均鑑估值從 890 萬元升至 1137 萬元，顯示年輕人（甚至未畢業者）利用新青安提前購屋的趨勢。

3. 對房地產市場的隱含意義：

   • 主持人認為新青安放寬是一種「利多訊號」，可能帶動新一波買盤，但最終效果取決於 9 月 18 日央行理監事會議的態度。
   • 央行對房貸總量管制仍嚴格，儘管行政院放寬政策，但「水龍頭」是否完全打開，取決於央行是否轉向寬鬆。
   • 房地產市場分化加劇，台北、新北購屋主力已轉為資產階級或科技新貴，普通工薪階層難以負擔高房價。

4. 對建商與政府的觀察：

   • 建商對政府的遊說持續，藍綠兩黨均受建商政治獻金影響，政府不希望房價大幅鬆動，而是透過補貼（如房貸、租金）維持市場穩定。
   • 2023 年第二季代售存量達 17.5 萬戶創高後，新青安隨即推出，顯示政府在建商壓力下傾向推出刺激政策。

租賃條例修法

1. 修法內容：

   • 三年租約保障：房客享有定約及續約合計 3 年租期，房東僅能因自住需求收回房屋，非自住（如炒房或換租客）不得終止租約。
   • 租金漲幅限制：續約租金漲幅不得超過當月房租指數年增幅，參考歐洲經驗，旨在抑制房東過高獲利。
   • 房客權益保護：房東不得禁止房客申請租金補貼或遷入戶籍，違者受罰。

2. 主持人對修法的看法：

   • 三年租約保障：
     • 優點：穩定租屋環境，保障房客權益。
     • 缺點：房東可能因需與租客長期相處而更謹慎選擇租客，對經濟弱勢者不利，可能因擔憂租金拖欠而拒租。
   • 租金漲幅限制：
     • 優點：抑制房東過高獲利，降低租客成本。
     • 缺點：參考荷蘭、德國經驗，租金漲幅限制（例如不超 3%）導致房東轉向短租（如 Airbnb），減少長期租賃供給，對租客反而形成傷害。
     • 台灣房東可能在修法前提前調漲 3 年租金，或將水電費、行政費用轉嫁租客，抵消政策效果。
   • 房客權益保護：主持人認為此項合理，因目前確有房東因租客申請租金補貼而漲租的情況。

3. 修法爭議：

   • 租賃條例修法的爭議遠大於新青安放寬，因其直接影響房東收益，可能改變租賃市場行為。
   • 主持人認為，修法若未妥善配套，可能導致房東規避長期租賃，轉向短租或不租，進一步縮減租屋供給。

社宅建置與供給問題

1. 當前現狀：

   • 政府過去 8 年投入 3000 億元於租金補貼與包租代管，遠高於社宅經費，但社宅建置進度緩慢，未有效提升供給。
   • 租金補貼存在租屋穩定性差（多為一年一約）、無自償性等問題，而社宅可提供 6-12 年穩定租期並回收部分成本，但政府施政仍偏向補貼而非擴大社宅。

2. 房地合一稅與住宅基金：

   • 房地合一稅原應分配至住宅基金，但過去幾年幾乎為 0，今年增至 89 億元（分配比例達 8.9%），顯示政府開始重視供給端，但進展有限。
   • 主持人認為，增加社宅供給是解決房價問題的根本之道，但目前政策焦點仍集中在新青安與租金補貼，社宅議題未受重視。

3. 供給與需求的平衡：

   • 房價鬆動需靠需求減少或供給增加。央行限制貸款乘數可降低投資需求，但新青安維持剛性需求，導致需求端難以壓縮。
   • 供給端方面，政府無法強制民間建房，僅能透過興建社宅增加供給，但進展緩慢，未能有效緩解房價壓力。

房地產市場現況與負擔率

1. 房價與成交量：

   • 打炒房政策使成交量縮減，但賣方多數撐住未賣，平均轉售獲利仍高。2021-2024 年，單坪獲利從 2 萬元升至 13 萬元，2024 年略降至 12 萬元，顯示打炒房僅讓賣方少賺而非賠錢。
   • 房價適度鬆動，房貸負擔率從 46% 降至 44.53%，但台北（68%）、新北（58%）、台中（53%）等地仍高，遠超內政部定義的 30% 合理線，顯示購屋壓力大。

2. 區域差異：

   • 基隆市房貸負擔率僅 27.1%，是全台唯一低於合理線的縣市。
   • 台北、新北購屋主力為資產階級或科技新貴，工薪階層難以負擔，顯示市場分化嚴重。

3. 年輕人購屋趨勢：

   • 31-40 歲自購屋比例從 1990 年代的 65% 降至 25%，75% 的年輕人可能租屋或與父母同住。
   • 繼承移轉棟數從 1.2 萬增至 1.7-1.8 萬，反映高齡人口離世及避稅需求增加。

對央行理監事會議的期待

1. 政策轉向可能性：

   • 主持人認為，9 月 18 日央行理監事會議是關鍵，決定房貸政策是否全面放寬。
   • 目前行政院已打開「水龍頭」，但央行總量管制（如同「水塔」）仍限制水流，政策是否轉向寬鬆需視央行態度。
   • 若央行維持緊縮，房地產市場可能持續盤整，後續需靠租金補貼或社宅政策刺激市場。

2. 長期展望：

   • 主持人推測，2026 年可能有進一步刺激政策，如新青安延期，以因應建商高存量壓力。
   • 房地產政策正逐步修正，但租金與社宅議題仍需更多探討，未來走向取決於政府對供給端的重視程度。

總結

主持人認為，新青安放寬與租賃條例修法是當前房地產市場的兩大焦點，短期內刺激買盤與穩定租屋環境，但長期效果存疑，可能導致買盤透支、租賃供給減少等問題。社宅建置進度緩慢，未能有效增加供給，房價鬆動仍需政策平衡需求與供給。9 月 18 日央行會議將決定政策寬鬆程度，對房地產市場走向至關重要。主持人呼籲投資者密切關注會議結果，並持續觀察政府在租金補貼與社宅政策上的作為。