2026-03-23（一）第 280 集、央行管制放鬆，新青安 2.0 登場？

觀點整理

過去兩年第七波信用管制效果

• 房市交易量顯著萎縮，全國建物買賣移轉棟數已降至約 26 萬棟，回到 2017 年水準。
• 房價跌幅有限，但資金大舉流向 ETF 等股票市場，造成房市與台股的 極端分化。
• 央行政策目標已逐步達成：
  • 全體銀行不動產貸款餘額年增幅大幅降溫（建築貸款年增幅約 1.46%、不動產貸款約 3.74%、購置住宅貸款約 4.49%）。
  • 不動產貸款集中度從 37.61% 降至 35.96%，回到疫情前水準。
• 重點：政策干預成功壓縮房市資金，引導資金流入股票市場與實業。

央行本次放寬第二戶房貸成數的意義

• 第二戶房貸成數從原本五成逐步放寬至六成、七成，甚至持續擴張。
• 代表央行認為系統性風險已緩解，政策方向從緊縮轉向 逐步寬鬆。
• 可能帶動房地產市場資金胃納量回流，同時對台股資金推升力道產生 一定衝擊。
• 重點：未來央行政策重點將在「要不要繼續放寬」，而非大幅緊縮；利率端調整主要視通膨而定。

當前市場情緒與房價現況

• 消費者對房價看法悲觀：永慶房屋調查顯示 看跌比例 39%、看漲比例僅 26%。
• 房地產從業人員壓力大（例如代銷人員閒置洗車）。
• 2025 年六都預售平均房價仍呈現上漲：
  • 台北市：125.4 萬/坪，年漲 1.9%
  • 新北市：70.2 萬/坪，年漲 4.5%
  • 桃園市：42.8 萬/坪，年漲 8.6%
  • 台中市：55 萬/坪，年漲 12%
  • 台南市：40.9 萬/坪，年漲 14%
  • 高雄市：年漲 8%
• 重點：過去一年呈現 價增量縮 格局，房價未大幅鬆動，但交易極度冷淡。

新青安貸款政策影響

• 新青安將於 2026 年 7 月到期，新青安 2.0 即將上場。
• 預計維持年輕買盤穩定（近期撥貸戶數維持在 4000 戶 左右）。
• 新青安 2.0 可能採取「80 原則」（貸款年限 + 借款人年齡 ≤ 80 歲），相對趨於嚴格，不如 1.0 版刺激力道強。
• 重點：若新青安 2.0 能有效銜接，可減緩需求端進一步下滑，但刺激效果有限。

需求端與供給端的博弈

• 需求端：受少子化影響，長期有下滑壓力；年輕人偏好新屋（電梯大樓），老屋空屋率偏高，新屋空屋率則持續下滑。
• 供給端：建商因量縮而減少推案與建造數：
  • 建造宅數從 2021-2022 年的 17-18 萬戶 降至 13.8 萬戶。
  • 2026 年 329 檔期總銷金額多數縣市大幅衰退（台北市年減 六成、桃園市 49%、台南市 70% 等）。
  • 僅新竹地區因大型推案而表現相對突出。
• 重點：建商策略為「量縮則減供給」，供給減少速度若快於需求下滑，可能將房價 硬撐在高位，形成「價穩量縮」格局。
• 許多建商已轉向海外投資（如日本熊本、美國西雅圖、舊金山），開發購物中心或出租公寓。

2026 年台灣房地產市場新常態預測

• 政策面：央行信用管制出現新方向 + 新青安 2.0 上場。
• 整體格局：預期進入 新一輪量縮常態，但因供給縮減追上需求減少，房價將維持相對穩定，不易出現大幅上漲或崩跌。
• 資金流向：房市資金胃納量可能緩步回流，但台股資金推升力道或受影響。
• 重點：房價高低取決於需求與供給的交錯點，而非單純需求端；短期靜待成交量是否回溫，長期仍需觀察供給端調整速度。

總結

2026 年台灣房市將迎來轉捩點，但不會重演過去暴漲或暴跌，而是走向 價穩量縮 的新平衡狀態，投資人應持續觀察政策細節、買盤反應與建商供給策略。