2024-02-06（二）2024 房子越買越小，房價卻跌不動？

觀點整理

台灣房市整體概況

1. 主持人觀點：台灣房市已成功軟著陸，房價穩定上漲且跑贏通膨。
   • 2023 年房市在景氣下行中房價無明顯波動，下半年新青安政策帶動買賣移轉棟數見底上揚。
   • 內政部數據顯示，2023 年住宅價格指數年增幅維持約 5%，年增率遞減僅代表漲速放緩，非房價下跌。
   • 賣方不願降價導致房價居高不下，下半年買方意願回升，形成賣方市場。
   • 平均地權條例通過後，市場預期投資客減少，但房價未降，投資客轉向長期收租而非短期價差。
   • 2023 年買賣移轉棟數達 30.7 萬棟，為四年新低，但季度呈開低走高趨勢，顯示房市復甦。
   • 六都買賣移轉棟數 23 萬棟，雖低於過去，但單價高導致總銷售額持續創高。
   • 不動產經理人指數（MAI）持續上行，顯示採購量復甦。

預售屋市場

1. 主持人觀點：預售屋價格創歷史新高，但推案量縮減，投資客轉向長期持有。
   • 國泰房價指數顯示，2023 年第四季全國預售屋成交量季增 70%，每坪成交價達 49 萬 元。
   • 新青安政策對預售屋拉抬不明顯，因撥貸期為三年，多適用中古屋；預售屋價格創高但量能未顯著抬升。
   • 2023 年全國推案量僅 3,981 億元，季減 14.8%；建商縮手，投資客從短期價差轉長期收租。
   • 各地區推案量衰退：全國 -7%，台北市 +3.3%，新北市 -11%，桃園 -7.1%，新竹縣市 -33%。
   • 全國預售屋主力總價 1,831 萬 元，單價 55 萬 元；台北市 4,800 萬 元起、單價 141 萬 元，新北市 1,684 萬 元、單價 59 萬 元。
   • 中南部地區：桃園總價 1,257 萬 元、單價 43 萬 元；新竹 2,360 萬 元、單價 61 萬 元；台中 1,769 萬 元、單價 48 萬 元；台南 982 萬 元、單價 33 萬 元；高雄 1,458 萬 元、單價 40 萬 元。
   • 2023 年總結：個案數年減 8% 至 1,473 件，總銷金額年增 7%；戶數減 1.5%，新開價漲 10% 至 57 萬 元，成交價漲 11.9% 至 54 萬 元。
   • 新北各區漲幅驚人：永和 15%（66 萬 至 77 萬 元），林口 10%，新店 5.1%，汐止 10.4%，板橋 10.9%，五股 13%。
   • 年輕人購買意圖不強，因單價高、適合總價地區少。

中古屋市場

1. 主持人觀點：中古屋受新青安政策推升，漲幅遠大於預售屋，形成價量齊漲。
   • 信義房價指數顯示，2023 年第四季多數地區年增：台北 3.65%，新北 8.69%，桃園 10.8%，新竹 14.7%，台中 7.9%，台南 3.2%，高雄 5.8%；全國 8.01%。
   • 2023 年象限圖：第一季價小跌 1.6%、量減 30%；第二季價量齊漲；第三季搜尋；第四季價穩量增。
   • 建商策略：維持高單價但控制總價，吸引年輕買盤。
   • 新青安貸款達 1.6 兆 元，持續衝高；中古屋市場為賣方市場。
   • 拍賣移轉棟數收縮，顯示房市狀況良好；繼承移轉全國增 9.4%，新北 13%，台北 10%，桃園 10.6%。
   • 七都購買屋齡中位數：台北 35 年，新北 25 年，桃園 18 年，新竹 16 年，台中 26 年，台南 25 年；全國住宅逾半超 30 年，台北達 70%。
   • 千萬以下房屋：中山區總價 706 萬 元、單價 65 萬 元、屋齡 37 年、面積 11 坪；萬華 14 坪、屋齡 41 年；北投 17 坪、屋齡 34 年。
   • 年輕人仍有買房動力，房價難跌；老屋換屋需求存在，但房價上漲不利以小換大。

空屋與代售新成屋

1. 主持人觀點：代售新成屋創歷史新高，但不影響房價上漲；空屋多因資產階級囤房。
   • 內政部數據：2023 年上半年代售新成屋達 9 萬戶，為歷史最高；從 7 萬戶 逐季攀升至 9 萬戶。
   • 原因：數據落後（至第二季），新青安買盤在第三、四季才顯效，可能已下彎；市場體量龐大，外圍地區賣不動但建商不降價，未來推案縮小消耗餘屋。
   • 空屋上行顯示市場龐大；有錢資產階級囤房：超額儲蓄從 2019 年 2.23 兆 增至 2024 年 3.7 兆，半導體潮賺取龐大收入，買小宅放空待售或規避稅負、為子女囤房。
   • 住宅貸款餘額比維持低位，短期無釋出意願。
   • 偏鄉、大坪數、高總價房屋可能面臨流動性風險；市場主力為 15-35 坪，佔交易逾 90%；45 坪 以上僅 10%。

房價所得比與房貸負擔率

1. 主持人觀點：房價貴但不一定是下跌因子，視為理財商品；負擔率高壓縮消費，但仍有剛性買盤。
   • 全國房價所得比從 8 倍 升至 9.8 倍：台南 6.9 至 9.49 倍，台中 9 至 11 倍，高雄 7 至 9 倍，台北 13 至 15 倍，嘉義市 5 至 7 倍。
   • 房貸負擔率 42.25%，遠超健康值 30%；台北 67%，新北 55%，台中 50%，台南 40%，高雄 39%；低於 30% 僅嘉義縣、屏東縣、基隆市。
   • 台灣房屋統計：台北大樓平均 2,905 萬 元，月薪建議 21 萬 元；新北 11 萬 元，台中 8.4 萬 元，桃園 8.1 萬 元，高雄/台南 6.9/6.6 萬 元，遠超薪資中位數。
   • 全球比較：台灣 9.6 倍（次於紐西蘭 10 倍），跑贏澳洲 7.7 倍 等；房貸佔所得比重世界第一。
   • 房價貴如股市，不一定跌；房子視為理財商品，非純居住；高薪者（如工程師年薪 600 萬）拉高負擔率但不辛苦。
   • 雙薪家庭負擔臨界點 1,500 萬 元；台北 3,071 萬 元、新北 1,675 萬 元難負擔；桃園、台中、台南、高雄仍有空間。

買房趨勢

1. 主持人觀點：買盤從高總價、大坪數、新屋轉向低總價、小坪數、老屋；人口流入低總價區。
   • 三趨勢：高總價往低總價、大坪數往小坪數、新屋往老屋。
   • 平均買賣移轉面積下滑：新北從 27 至 24 坪，台北 24.8 至 24.2 坪，桃園 32 至 29 坪 等。
   • 新案總價控制：台北 1,500-3,000 萬 元，新北/桃園 1,000-2,000 萬 元。
   • 高總價區緩漲抗通膨：台北 101 漲 10%（土地現值 661 萬/坪），板橋 12%（255 萬/坪）。
   • 低總價區（如桃園、台中）吸引人口流入；工程師買 15-35 坪 小宅，預期長期增值。
   • 年輕人存頭期款上車；買房動機含投資成分，非純居住（如鬱金香狂熱）。

租金市場

1. 主持人觀點：租金上漲傳導中，租不如買；數據可能失真。
   • 2018-2022 年漲幅驚人：萬華 17%，林口 28%，桃園八德/貧園 30% 起，烏日 30%，台南汕化等 30-40%。
   • 主計處房租指數年增 2%，但趨勢上行；下半年買氣提升帶動。
   • 住宅維修價格漲 3.2%，管理費調整。
   • 房價漲 142% 但房租 CPI 僅 12%，明顯脫鉤；全球多連動，台灣數據可能失真。
   • 囤房稅 2.0 等推升租金；租不如買成主流。

未來房市趨勢與結論

1. 主持人觀點：2024 年房市續漲，景氣復甦、科技業帶動買盤；少子化影響延後，政治支持不動產業。
   • 2024 年無升息、降息計劃，新青安維持，景氣上行、科技復甦推升買盤。
   • 少子化：青壯年人口從 1,737 萬 減至 1,630 萬，但戶內人數下滑、總戶數增，影響需 10-20 年。
   • 政治獻金：民進黨 25% 來自不動產，國民黨 21%；政策讓高總價維持、非讓價跌。
   • 資本遊戲：勞力增量趕不上資本，買房為財富工具；認清事實，視為商品。
   • 總結：房價貴但有剛需，空屋不崩盤；偏鄉高總價風險高，主力量價區搶手。