2022
2022-05-02（一）00908 富邦全球入息不動產 ETF 殖利率高達 6%，收租抗通膨？
觀點整理
通膨與不動產投資
- 全球通膨上升推動實質資產價格上揚，許多人以收租抗通膨為目的，開始佈局不動產相關資金。
- 小資族最佳投資方式是透過證券化資產，如 ETF，來參與不動產市場，而非直接購買實體不動產。
- 不動產投資在高通膨下有優勢，但需注意通膨數據若開始下降，大盤可能超越 REITs。
富邦全球收益不動產與基礎建設 ETF 介紹
- 基本資料：
- 最低申購金額為 15,000 元一張。
- 經理費與保管費合計不到 1%，相較其他追蹤海外全球型 ETF 的內扣費用（通常 1% 以上）更低，值得留意。
- 追蹤指數與成分：
- 追蹤標普全球 BMI 指數中 REITs 及基礎建設相關行業。
- 篩選 16 個國家交易所，市值需達 10 億美元以上，三個月平均成交金額高於 300 萬美元，剔除高波動個股，最終選 30 檔成分股。
- 國家分佈：美國佔 34%，新加坡佔 25%，合計超過一半。
- 產業多元但以收租為主，成分股主要來自公司旗下收租部門或擁有的不動產資產。
REITs 的抗通膨能力
- REITs 能打敗通貨膨脹，因為收租報酬率通常在 2% 以上，尤其在美國全市場指數。
- 實證資料顯示在高通膨（大於 3%）下表現較好，如通膨達 5%-8% 時大幅領先標普 500 指數。
- 在低通膨（小於 2% 或 2%-3%）下實質績效可能輸給大盤，因為景氣擴張時企業獲利超越房租。
REITs 與大盤比較
- REITs 不一定能擊敗大盤，尤其在景氣擴張格局下，股市報酬通常超過 REITs，因為房租來自企業獲利。
- 高通膨下超越大盤機率較高，但若通膨見頂（如今年第一季），未來一到兩年大盤可能反超。
- 回測資料顯示：
- 標普 500 指數（SPX）企業獲利遠大於不動產資產獲利（VNQ 全球房地產指數）。
- 今年房地產部門跌幅 5.6%，排名第八，輸給能源與必要消費類股。
- REITs 屬景氣循環概念股，反映景氣但與抗通膨無必然關係。
股利率與波動性
- 全球不動產指數殖利率高，美國、歐洲、日本、澳洲、新加坡均在 3% 以上，有些達 4%-5%。
- 此檔 ETF 殖利率穩定：
- 自 2017 年成立以來維持 6% 以上，2021 年因資產價格推高略降，但目前仍在 5% 以上。
- 2020 年股價低時達 6%-7%，最高 11%；現在仍有 4%-5%。
- 波動度較低，視為波動度低的景氣循環類股，Beta 值穩健並反映大盤。
- 優點為穩定現金流，但高股利發放可能減少本金成長。
升息循環下 REITs 表現
- 升息循環中房地產表現不錯，過去數據顯示僅落後科技股。
- 升息不一定打壓科技股，因為景氣好時科技大廠仍支付租金，驅動經濟。
- 中長期若欲超越大盤，科技股更好；若以收益為主，REITs 適合。
成分股分析
- 前十大成分股權重 3%-5%，類別包括醫療保健、辦公室、零售，但收入主要來自租金。
- 非純不動產或營造股，以全球租金為主要獲利方向。
全球房市現況與展望
- 美國房市：
- 房價已見頂（如愛荷華州博伊錫市），因疫情後郊區買房熱潮結束。
- 房貸利率從 5% 升至 7%，將放大銷售衝擊，未來幾季房價下滑。
- 房屋存貨史上最低，導致部分州房價仍高，但利率短時間升 100 基點通常半年內見頂。
- ETF 展望：掛牌後殖利率可能上升，但股價下跌。
- 台灣房市：
- 貸款負擔率穩定，購置住宅貸款違約率 2020 年明顯下降，買房者財務健康。
- 空屋率高：全國 23%，台北市 27%，高雄 30%，但房價穩定因買房目的為抗通膨而非置住或投資。
- 房價漲跌非純供需決定，通膨高時寧願買房保值。
其他 ETF 與台灣 REITs 比較
- 群益道瓊美國地產 ETF (00717)：
- 殖利率 3%-4%，股價穩健上行，但無法超越大盤。
- 優點：波動度低、現金股利穩定。
- 台灣 REITs 不建議：
- 流動性不如美國，殖利率僅 2%-3%，低於美國。
- 台灣房市穩健，但 REITs 現金殖利率不高。
- 其他選擇：金融股可提供 4%-5% 殖利率，但股價波動更高。
投資結論
- 此檔 ETF 適合追求現金流者，內扣費用低、波動小、殖利率穩定，但無法超越大盤，價格可能已到中長期高點。
- 通膨高時不動產有保值作用，但需評估殖利率是否大於股價下跌速度。
- 若無現金股利需求，大盤指數化投資更適合中長期績效。
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